Qu’est-ce qu’une SCI ?

La société civile immobilière est une société civile (non commerciale) à objet immobilier. Elle suppose au moins deux associés, qui réalisent des apports et reçoivent en contrepartie des parts sociales proportionnelles à leur apport ; elle est dirigée par un ou plusieurs gérants. Le capital est librement fixé.

À l’égard des tiers, les associés répondent des dettes sociales de manière indéfinie mais non solidaire, à proportion de leur part dans le capital (art. 1857 du Code civil) : un créancier ne peut réclamer à un associé que sa quote-part, et seulement après avoir vainement poursuivi la société (art. 1858).

Fiscalité des revenus : la « translucidité »

Par défaut, la SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés : elle relève du régime des sociétés de personnes (art. 8 du CGI). Les revenus (fonciers, en cas de location nue) sont imposés directement entre les mains des associés, à proportion de leurs parts, qu’ils soient distribués ou non. Pour un associé non-résident, ces revenus de source française sont imposables en France, sous réserve des conventions fiscales.

La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (art. 239 du CGI). Cette option ouvre l’amortissement de l’immeuble, mais à la revente la plus-value devient une plus-value professionnelle (réintégration des amortissements), régime généralement moins favorable que celui des particuliers. La renonciation à l’option reste possible jusqu’au 5¹² exercice, après quoi elle devient irrévocable ; une fois abandonnée, l’option IS ne peut plus jamais être reprise. Le choix IR/IS doit donc être pesé avec soin.

Plus-value à la revente

Lorsque la SCI vend le bien, la plus-value relève du prélèvement de l’art. 244 bis A : pour l’associé personne physique non-résident, 19 % au prorata de ses parts, plus les prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention ; taux de l’IS pour un associé personne morale. Voir le guide complet de la plus-value des non-résidents.

La taxe annuelle de 3 %

Toute entité détenant des immeubles en France peut être redevable d’une taxe annuelle de 3 % de leur valeur vénale (art. 990 D à 990 G du CGI). Elle vise en réalité les structures opaques qui dissimulent leurs propriétaires : une SCI qui joue la transparence en déclarant chaque année l’identité de ses associés (imprimé 2746, avant le 15 mai) en est exonérée. Cette formalité annuelle fait partie du suivi que nous assurons.

Transmission : ce que la SCI permet (et ne permet pas)

Les parts de SCI sont des biens meubles (art. 529 du Code civil), là où l’immeuble détenu en direct est un bien immobilier. Autrefois, cette distinction pouvait modifier la loi successorale applicable. Ce n’est plus le cas : depuis le règlement européen « Bruxelles IV » (décès à compter du 17 août 2015), toute la succession suit une loi unique. Voir la page Succession franco-britannique.

L’intérêt réel de la SCI est ailleurs : organiser et transmettre. Elle permet de donner les parts progressivement — le plus souvent en démembrement (donation de la nue-propriété des parts avec réserve d’usufruit) — en utilisant l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (art. 779 et 784 du CGI). Elle évite l’indivision, organise la gouvernance (le gérant) et assure la pérennité du bien dans la famille.

À ne pas confondre avec un outil d’optimisation agressive : la SCI n’efface ni la réserve héréditaire ni les droits de succession. Les parts restent taxables, et l’immeuble situé en France demeure soumis aux droits de mutation français (art. 750 ter du CGI), quel que soit le domicile du défunt.

Et du côté britannique ?

Le traitement d’une SCI par l’administration fiscale britannique, de Jersey ou de Guernesey peut différer du traitement français (qualification transparente ou opaque, conséquences de l’occupation du bien…) et emporter des effets propres à votre juridiction. Ce point relève d’un conseil fiscal local : avant de constituer une SCI, nous vous invitons à le vérifier avec votre conseil aux îles ou au Royaume-Uni, avec lequel nous coordonnons volontiers.

En bref

Sources : Code civil art. 1857, 1858, 529 ; CGI art. 8, 239, 244 bis A, 779, 784, 990 D à 990 G, 750 ter ; impots.gouv.fr ; notaires.fr. Information générale à jour d’août 2026, non exhaustive et ne constituant pas un conseil personnalisé.