Le cadre : l’article 244 bis A du CGI

Toute plus-value réalisée par un non-résident lors de la cession d’un immeuble situé en France est soumise à un prélèvement spécifique (art. 244 bis A du CGI), établi et acquitté par le notaire lors de la publication de l’acte. Le régime dépend avant tout de la qualité du vendeur : particulier, société, ou société de personnes.

1. Vente par un particulier (personne physique)

Taux d’imposition

Élément	Taux
Impôt sur le revenu (prélèvement 244 bis A)	19 %
Prélèvements sociaux (droit commun)	17,2 %
… ou prélèvement de solidarité (affiliés EEE / Suisse / Royaume-Uni)	7,5 %
Vendeur établi dans un État non coopératif (ETNC)	75 %

Combinés : 36,2 % (19 % + 17,2 %) pour un résident d’un État tiers ; 26,5 % (19 % + 7,5 %) pour une personne affiliée à un régime de sécurité sociale de l’EEE, de Suisse ou du Royaume-Uni, sur justificatif. Le taux de 19 % s’applique quel que soit le pays de résidence, sauf ETNC (75 %).

Calcul de la plus-value

Plus-value brute = prix de cession − prix d’acquisition majoré. Le prix d’acquisition est augmenté, au choix, d’un forfait de frais d’acquisition de 7,5 % (ou des frais réels) et, pour un bien bâti détenu depuis plus de 5 ans, d’un forfait travaux de 15 % (ou des travaux réels justifiés par factures). Le prix de cession est net des frais supportés par le vendeur (agence, diagnostics…). (art. 150 V, 150 VA, 150 VB du CGI)

Exonérations propres au particulier

• Ancienne résidence principale en France du non-résident : exonération totale si la cession intervient au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le transfert du domicile hors de France, le bien étant resté à sa libre disposition (art. 244 bis A I).
• Exonération non-résidents plafonnée à 150 000 € de plus-value nette (art. 150 U II 2°) : ressortissant de l’EEE, domicilié fiscalement en France au moins 2 ans auparavant, cession dans les 10 ans du départ ; une seule fois par contribuable.
• Petites cessions : prix de cession ≤ 15 000 € (art. 150 U II 6°).
• Durée de détention : exonération à 22 ans (IR) / 30 ans (prélèvements sociaux).
• Retraités et invalides de condition modeste sous conditions de ressources (art. 150 U III).

Déclaration : formulaire 2048-IMM, établi et déposé par le notaire (2048-TAB pour les terrains à bâtir).

2. Vente par une personne morale (société)

Lorsque le vendeur est une société établie hors de France, la plus-value est imposée au taux de l’impôt sur les sociétés (le prélèvement de l’art. 244 bis A s’imputant sur l’IS dû) ; un éventuel excédent est restituable aux sociétés d’un État de l’UE/EEE (hors ETNC). Le taux est porté à 75 % pour une société établie dans un ETNC.

Assiette spécifique : un amortissement reconstitué de 2 % par an sur le prix de revient des constructions augmente la plus-value ; il n’y a ni abattement pour durée de détention, ni forfait de 7,5 % (frais) ou de 15 % (travaux) — seuls les frais et travaux réels justifiés sont admis.

Représentant fiscal : désignation systématique pour les sociétés établies hors EEE (et toujours pour le Liechtenstein) ; les sociétés de l’EEE en sont dispensées.

3. Vente par une société de personnes (SCI « translucide »)

La société (SCI/SNC non soumise à l’IS) dépose une déclaration 2048-IMM unique, mais l’imposition est établie au niveau de chaque associé, à hauteur de sa quote-part et selon sa qualité : associé personne physique → régime des particuliers (19 %, abattements, exonérations) ; associé personne morale étrangère → taux de l’IS ; associé en ETNC → 75 %.

Exonérations : le seuil des petites cessions (≤ 15 000 €) s’apprécie sur le prix global du bien ; l’exonération « résidence » de l’art. 150 U II ne s’applique pas aux cessions par une société.

Représentant fiscal (règle mixte) : requis si les associés sont tous des personnes physiques dont les quotes-parts non-résidentes excèdent 150 000 € et le bien est détenu depuis moins de 30 ans ; toujours requis dès qu’un associé est une personne morale hors EEE.

Barème des abattements pour durée de détention

Deux barèmes indépendants s’appliquent à la plus-value des personnes physiques ; aucun abattement les 5 premières années (art. 150 VC du CGI).

Durée de détention	Impôt sur le revenu	Prélèvements sociaux
0 à 5 ans	0 %	0 %
De la 6¹² à la 21¹² année	6 % / an	1,65 % / an
22¹² année	4 % → exonéré	1,60 %
De la 23¹² à la 30¹² année	—	9 % / an → exonéré

→ Exonération totale d’impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.

Surtaxe sur les plus-values élevées (> 50 000 €)

Une taxe supplémentaire s’applique aux plus-values nettes imposables (après abattements) supérieures à 50 000 €, réalisées par des personnes physiques (art. 1609 nonies G du CGI). Les terrains à bâtir en sont exclus. Le taux est progressif de 2 % à 6 % (avec un lissage aux entrées de tranche).

Plus-value nette imposable	Taux
50 001 – 100 000 €	2 %
100 001 – 150 000 €	3 %
150 001 – 200 000 €	4 %
200 001 – 250 000 €	5 %
> 250 000 €	6 %

Prélèvements sociaux : 17,2 % ou 7,5 %

Le taux de droit commun est de 17,2 %. Il est ramené au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % (exonération de CSG/CRDS) pour les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un État de l’EEE, de Suisse ou du Royaume-Uni, sur justificatif (jurisprudence de Ruyter, codifiée depuis 2019).

Le représentant fiscal accrédité

La désignation d’un représentant fiscal accrédité garantit le paiement du prélèvement. Elle n’est pas exigée : pour un vendeur résident de l’UE/EEE (hors Liechtenstein) ; lorsque le prix de cession est ≤ 150 000 € (par vendeur) ; ou lorsque la cession est exonérée (notamment par la durée de détention). Pour les sociétés établies hors EEE, la désignation est systématique.

Déclaration et rôle du notaire

La plus-value est déclarée sur le formulaire 2048-IMM (2048-TAB pour les terrains à bâtir, 2048-M pour les parts de sociétés à prépondérance immobilière). Le notaire établit la déclaration, la dépose et acquitte le prélèvement lors de la publication de l’acte : le vendeur n’a pas de déclaration séparée à faire pour ce prélèvement.

Sources : CGI art. 244 bis A, 150 U, 150 V/VA/VB, 150 VC, 1609 nonies G, 238-0 A ; BOFiP BOI-RFPI-PVINR ; impots.gouv.fr. Information générale à jour d’août 2026, non exhaustive et ne constituant pas un conseil personnalisé. Chaque cession appelle une analyse propre, que nous établissons avec vous.